Umowy trzeba negocjować

Co możemy i powinniśmy w umowie zapisać? Jakich czynności ze strony pośrednika mamy prawo oczekiwać? Od dwóch lat wszystkich pośredników – niezależnie czy są zrzeszeni w jakimś stowarzyszeniu, czy też nie – obowiązują Standardy Zawodowe. W standardach wymienione jest minimum zadań, do wykonania których pośrednik jest zobowiązany. Klient ma prawo jednak oczekiwać od niego znacznie więcej, jeśli jest gotowy ponieść tego koszty. Wówczas wszystkie te oczekiwania klienta i zobowiązania pośrednika należy wpisać szczegółowo do umowy. W dobrze skonstruowanej umowie pośrednictwa zapisane są wszystkie zobowiązania obu stron. Jeśli wymienimy co pośrednik zobowiązuje się wykonać dla klienta, wtedy klient ma jasno określone z czego może pośrednika rozliczyć i vice versa. Umowa pośrednictwa jest więc bardzo ważna i powinniśmy dążyć do tego, aby była powszechnie stosowana, skoro ustawodawca, a także rozum mówi, iż umowy powinny być sporządzane w formie pisemnej. Jest ona bowiem dowodem przeprowadzanych transakcji. Wiele umów pośrednictwa występujących na rynku ma charakter szablonowy, formułowany według jednego wzoru. Tymczasem każda umowa powinna być sformułowana indywidualnie w zależności od uwarunkowań, jakie niesie konkretny przypadek. Umowa pośrednictwa wiąże strony, nie powinna więc być jedynie skrótowym wydrukiem. Jeśli do umowy wpisany zostanie katalog czynności, jakie pośrednik ma wykonać i określone wynagrodzenie, jakie za te czynności pośrednik ma otrzymać, wówczas obie strony są świadome do czego się zobowiązały i czego mogą od siebie nawzajem oczekiwać. Toteż przedłożenie przez pośrednika umowy w formie druku i brak możliwości negocjacji czy zapisania określonych treści powinno być dla klienta sygnałem ostrzegawczym. Umowa pośrednictwa powinna być wynegocjowana w zakresie pracy, wynagrodzenia, sposobu płatności, terminu, na jaki została zawarta. Nie ma bowiem umów bezterminowych, bo umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie umową rezultatu. Dla przykładu – skoro średni czas sprzedaży domu w Poznaniu trwa 8 miesięcy, umowa nie powinna być krótsza niż 6 miesięcy. Ustawodawca napisał, że pośrednictwo polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów sprzedaży, dzierżawy, najmu praw (własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy domku jednorodzinnego) przez inne osoby. Nigdzie natomiast w ustawie nie napisano na czym te czynności pośrednictwa polegają, domniemając, że jest to powszechnie zrozumiałe. Pośrednik ma więc obowiązek sprawdzić dokumentację techniczną i prawną: czy budynek został wybudowany zgodnie z prawem, czy osoba rozmawiająca z nim jest rzeczywiście właścicielem, kiedy nabyła sprzedawane prawo, czy sprzedaż będzie dokonywana z podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży czy też bez niego. Uświadomienie tego ostatniego faktu sprzedającemu jest niezwykle istotne. Fakt, iż może być on zobowiązany do zapłacenia 19-procentowego podatku od dochodu z tytułu sprzedaży może skłonić klienta do rezygnacji z pierwotnego zamierzenia. Ważna jest także właściwa wycena sprzedawanej nieruchomości. Wiele osób nie orientuje się w zawiłościach sprzedaży i to pośrednik powinien klienta bezpiecznie przez nie przeprowadzić. Następnie zobowiązaniem pośrednika jest odpowiednie promowanie nieruchomości przyjętej do sprzedaży. Pośrednik musi więc uściślić z klientem na czym będzie polegał marketing. I to należy w umowie zapisać. Określenie, że nieruchomość będziemy na przykład promować w internecie jest zbyt ogólne. Klient może bowiem oczekiwać, że skoro istnieje 300 portali nieruchomościowych, to na wszystkich pośrednik powinien jego ofertę umieścić. Trzeba więc jednoznacznie określić, że będzie to strona internetowa pośrednika, portal z którego on korzysta, na przykład Gratka i w przypadku Real Netu – portal nieruchomista.pl. Mówiąc o ogłoszeniach prasowych trzeba również zaznaczyć, iż będą one zamieszczane zgodnie z polityką biura. Pośrednik powinien zmobilizować klientów do zebrania pełnej dokumentacji niezbędnej do zawarcia transakcji. Można to rozwiązać w dwojaki sposób; albo zobowiązać klienta do dostarczenia wszelkich dokumentów, albo przyjąć na siebie obowiązek ich zgromadzenia, ponieważ pośrednik lepiej jest zorientowany w tych kwestiach. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z artykułem 181 ustęp 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednik ma dostęp tylko do niektórych dokumentów,np. wglądu do ksiąg wieczystych (obowiązuje powszechna jawność ksiąg) i żądać ich odpisów. Ma też prawo żądania dokumentów od spółdzielni mieszkaniowej, które pozwolą stwierdzić czy klient jest faktycznie właścicielem lokalu, czy przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy nie zalega wobec spółdzielni z płatnościami. W przypadku wspólnot mieszkaniowych ważne też będą ich uchwały, gdyż mogą zawierać zobowiązania członków do dodatkowych świadczeń związanych z nieruchomością wspólną. Dla przyszłego nabywcy mieszkania informacja o uchwale w sprawie kosztownego remontu budynku może mieć decydujące znaczenie. Z ewidencji ludności pośrednik ma prawo uzyskać informację kto jest zameldowany pod danym adresem, czy wśród zameldowanych nie ma na przykład kogoś, kto odbywa wyrok. Osoby takiej bowiem nie można wymeldować. Jej prawem obywatelskim (o ile nie jest pozbawiona praw) jest powrót, po odbyciu kary, do swego miejsca zamieszkania. Sprawdzenie takich danych jest więc prawem, ale i obowiązkiem pośrednika. Z organów gminy pośrednik może zasięgać informacje w sprawach zagospodarowania przestrzennego, z ewidencji gruntów i budynków może uzyskać wypisy pozwalające zweryfikować dane figurujące w dziale I księgi wieczystej zawierającym opis nieruchomości. Tylko na podstawie wypisów z ewidencji można dokonać określonych zmian zapisów w księdze. Zapisy w ewidencji geodezyjnej dokonywane są bowiem w trybie administracyjnym, natomiast obowiązek zmian w księdze wieczystej ciąży na właścicielach nieruchomości. Ci zaś nie zawsze z tego się wywiązują. Inny przypadek może dotyczyć ujawnienia w księdze wieczystej budynku postawionego na gruncie, który nie jest własnością tego, kto budynek postawił. Dom wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi odrębną własność użytkownika wieczystego. I ma on obowiązek ujawnienia go w księdze. Brak takiego zapisu uniemożliwi bez wątpienia sprzedaż, szczególnie jeżeli kupujący będzie chciał dokonać tego na kredyt, co jest dziś powszechne. A zatem to dobry pośrednik powinien skorygować istniejące nieprawidłowości, wykorzystując czas, który ma na promowanie nieruchomości i marketing. Poza umową pośrednictwa pośrednik może też zawrzeć dodatkową umowę-zlecenie na inne czynności, nie objęte cytowanym przepisem ustawy, jak np. przypilnowanie postępowania spadkowego, postępowania podziałowego, może załatwiać w imieniu klienta zaświadczenia w urzędzie skarbowym czy też inne dokumenty, które mogą być wydawane tylko zainteresowanemu. Jeśli klient zda sobie sprawę, że tego wszystkiego może żądać od dobrego pośrednika, to powinien kazać sobie to do umowy wpisać. Staranność działania pośrednika względem klienta, do której zobowiązuje go ustawa, polega na tym, że pośrednik wykonał wszystkie punkty, do których się zobowiązał w umowie pośrednictwa. Nie będzie miał racji klient próbujący rozliczać pośrednika za czynności, do których pośrednik się nie zobowiązał. Pośrednik powinien również dokumentować wszystkie czynności wykonywane w związku z powierzoną do sprzedaży lub najmu nieruchomością. Powinien odnotowywać wizyty potencjalnych kontrahentów oraz jaką drogą powziął on informację o oferowanej nieruchomości. Ostatnim krokiem jest skojarzenie ze sobą kontrahentów gotowych zawrzeć transakcję. Jolanta Urban – pośrednik nr lic. 272, członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury.