RZETELNOŚĆ POŚREDNIKA
 
Rzetelność pośrednika przy przyjmowaniu ofert /w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i standardów zawodowych/. Wydawałoby się z pozoru, że nie ma nic bardziej prostego, jak umówić się z właścicielem nieruchomości, obejrzeć ją, zrobić kilka zdjęć ,podpisać umowę pośrednictwa i wprowadzić ofertę na rynek. Niestety, wielu osobom wydaje się, że tak to w istocie wygląda i wielu pośredników na tym poprzestaje. Tymczasem przygotowanie oferty do sprzedaży jest bodaj najtrudniejszym etapem wśród czynności pośrednictwa, a ich staranne wykonanie świadczy o kompetencji , przenikliwości i profesjonalizmie pośrednika. Niemała , na tym etapie, jest rola właściciela i bez jego współpracy pośrednik nie jest w stanie rzetelnie tych czynności wykonać. Warto w tym miejscu przypomnieć o treści art. 181 ust.1 ustawy o.g.n : „Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art.180 ust.1 i ust.1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności”. W czym przejawiają się kompetencje pośrednika w przyjmowaniu oferty? Ano w tym, że potrafi ocenić ,czy w obecnej kondycji rynku oferta ma szansę sprzedaży. Czy warto ją na ten rynek wprowadzić i jaka jest możliwa do uzyskania za nią cena. Ponadto pośrednik sprawdza tożsamość właściciela / li/ oraz ustala stan prawny oferty. W tym celu bada jakie właścicielowi /lom/ przysługuje do oferty prawo. Możemy mieć do czynienia z prawem do nieruchomości / gruntowej, lokalowej, budynkowej/, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, /użytkowego, domku jednorodzinnego/, prawem użytkowania wieczystego gruntu, ROD – czyli Rodzinnymi Ogródkami Działkowymi jak chodzi o domki rekreacyjne. Pośrednik musi wiedzieć jak dane prawo powstało, kiedy, na czyją rzecz, czy są na nim obciążenia, czy każde użytkowanie wieczyste gruntu wymaga wnoszenia opłaty rocznej, czy jest możliwość uwłaszczenia tego prawa, czy jest obowiązek zabudowy działki, czy obowiązuje prawo pierwokupu, czy sprzedaje jeden małżonek, czy muszą stanąć oboje do aktu notarialnego, czy sprzedającemu grozi podatek dochodowy, czy straci prawa do ulgi, itd, itp. I tu dużą rolę odgrywa przenikliwość pośrednika. Doświadczony pośrednik wie jakich dokumentów zażądać aby ustalić stan prawny oferty, wie jak je czytać, potrafi zadawać właściwe pytania i uzyskać interesujące go odpowiedzi. Nie straszne są doświadczonemu pośrednikowi hipoteki, obciążenia, niedokończone postępowania spadkowe, zaległe czynsze w spółdzielni mieszkaniowej, nieletni sprzedający, ubezwłasnowolnieni, rozwodzący się małżonkowie itd. Wcześniejsze ustalenia pozwolą na podjęcie właściwych kroków. Wszystko to ma na celu takie przygotowanie oferty, aby w momencie skojarzenia z kontrahentem gotowym ją kupić, nie tracić czasu na załatwianie brakującej dokumentacji do prawidłowego i bezpiecznego przeprowadzenia transakcji. Przykład 1. Właściciel domku jednorodzinnego wybudowanego na działce gruntu oddanej mu przed kilku laty w użytkowanie wieczyste, zgłasza ofertę do sprzedaży. Właścicielem gruntu jest zatem gmina /miasto Poznań/, właścicielem budynku zgłaszający Pan X.. Pośrednik musi wiedzieć, że w takim przypadku istnieje prawny obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej odrębnej własności budynku. Jeśli ta czynność nie została dokonana, pośrednik, równolegle z wystawieniem oferty na rynek, przeprowadza tę operację. Dlaczego to robi? Mając na uwadze dobro swojego klienta, musi posiadać umiejętność antycypowania, czyli przewidywania, że potencjalny kupujący może korzystać przy zakupie z kredytu a bank udzielający kredytu zażąda odpisu księgi wieczystej, z którego musi wynikać, że przedmiotem zakupu jest dom wraz z działką. Gdyby tę operację wykonywano dopiero po zwróceniu uwagi przez bank- termin transakcji znacznie się oddala, niezadowolenie klienta z niewiedzy pośrednika rośnie. Przykład 2 Pani X będąc panienką otrzymała w darowiźnie od swoich rodziców mieszkanie, w którym obecnie zamieszkuje z małżonkiem i dwójką dzieci. Z przydziału mieszkania wynika, że tylko jej przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Na przydziale figuruje jej panieńskie nazwisko. Jeśli pośrednik nie uprzedzi sprzedającej, że do umowy sprzedaży powinien stanąć małżonek w celu potwierdzenia przed notariuszem, że wie, iż mieszkanie to stanowi osobisty majątek jego małżonki a on nie ma nic przeciwko sprzedaniu tego prawa – do transakcji nie dojdzie ku niezadowoleniu wszystkich zainteresowanych. Gorzej, jeśli małżonek będzie nieuchwytny. Co wtedy z transakcją? Chyba że pośrednik zadbał aby małżonek zostawił notarialne pełnomocnictwo. Podałam tylko dwa przykłady, a zapewniam, że wiedza pośrednika w tym zakresie wystarczyłaby na spory podręcznik. Konieczne jest również przy przyjmowaniu oferty ustalenie jej stanu technicznego. W tym celu pośrednik zdobywa od sprzedającego informacje o budulcu, żąda dokumentacji budowlanej, tj. albo zaświadczenia o odbiorze technicznym gotowego budynku /w przypadku domów jednorodzinnych wystarczy zgłoszenie gotowej budowy do właściwego urzędu/, albo na etapie budowy lub wykańczania odpowiednio: projekt, pozwolenie na budowę, dziennik budowy i inne stanowiące o prawidłowym przebiegu inwestycji. Niezmiernie ważne są także ustalenia, co do posiadanych umów z właścicielami mediów na właściwe odbiorniki /np. kocioł gazowy, płyta ceramiczna, kuchenka gazowa, junkers w łazience/. Należy przy tym uważać, ponieważ zdarza się, że umowa dotyczy tylko kuchenki gazowej a w budynku funkcjonuje nielegalnie ogrzewanie gazowe. Niespodzianek może być wiele. Tzw. karta nieruchomości zawierająca wszystkie dane techniczne, wykaz pozostawianego, czasem bogatego, wyposażenia, termin wydania nieruchomości po sprzedaży, warunki cenowe co do wysokości i sposobu płatności i wiele innych istotnych ustaleń musi być przez sprzedającego podpisana jako, że zawiera informacje, za prawdziwość których odpowiada właściciel. Pośrednik musi być wiarygodny w tym, co robi zarówno wobec potencjalnych własnych klientów kupujących jak i wobec kolegów pośredników korzystających z jego oferty. Jest to wielka odpowiedzialność. Ustawodawca, w znowelizowanej ustawie o gospodarce nieruchomościami, mając na względzie dobro klienta i sprawność działania pośredników, wyposażył tych ostatnich w specjalne uprawnienia wynikające z przepisu art. 181 ust.6. Pośrednik w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych, ewidencji ludności, tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że przygotowanie oferty do sprzedaży nie powinno nastręczać już pośrednikowi żadnych trudności pod jednym wszelako warunkiem: że wie jak z tego prawa korzystać i wie czego szukać i czego żądać zarówno od właściciela oferty jak i od właściwych urzędów. Udanych transakcji! Jolanta Urban – pośrednik -licencja nr 272 


 

 
 

AGENCJA OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI - JOLANTA URBAN
60-254 Poznań ul. Hetmańska 13/1 tel./fax 061 862-64-66
e-mail: biuro@urban.com.pl